Halbteilungsgrundsatz Zweifamilienhaus: Wer zahlt den Makler?
- Noah Osuji
- 4. Aug.
- 8 Min. Lesezeit
Der Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB greift beim Zweifamilienhaus nur, wenn der Käufer dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar macht, dass er das Objekt als Einfamilienhaus nutzen will. Eine spätere Mitteilung – etwa beim Besichtigungstermin – genügt nicht. Der Käufer trägt dann die volle Provision (BGH, Urt. v. 16.07.2026 – I ZR 111/25).
Das Wichtigste in Kürze
Der BGH erkennt erstmals ausdrücklich an, dass auch ein objektives Mehrfamilienhaus ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB sein kann – wenn der Erwerbszweck darauf gerichtet ist.
Voraussetzung ist zweierlei: Die objektiven Gegebenheiten müssen eine Nutzung durch einen einzelnen Haushalt nachvollziehbar erscheinen lassen, und der Käufer muss diesen Zweck spätestens bei Abschluss des Maklervertrags offenlegen.
Im entschiedenen Fall war die erste Voraussetzung erfüllt – die Revision scheiterte allein am Zeitpunkt der Offenlegung.
Der BGH lehnt die im Schrifttum vertretene Gegenauffassung ausdrücklich ab, wonach bei konkludentem Vertragsschluss die Offenlegung bei der ersten Besichtigung genüge.
Die Darlegungs- und Beweislast für die rechtzeitige Offenlegung liegt beim Erwerber.
Inhalt
Der Fall: 41.445 Euro Provision für ein vermietetes Zweifamilienhaus
Ein Immobilienmakler inserierte im Internet ein Berliner Grundstück mit aufstehendem Haus – ausdrücklich als vermietetes Zweifamilienhaus. Am 12. September 2021 kam der Maklervertrag mit dem späteren Käufer zustande; vereinbart war eine Provision von 6,55 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer.
Das Objekt hatte eine wechselvolle Geschichte: Nach den Bauunterlagen von 1958 und 1961 war es als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung beantragt und abgenommen worden. Die Obergeschosswohnung wurde erst später ausgebaut. Zum Zeitpunkt der Vermittlung existierten zwei vollwertige Wohnungen mit eigenen, über ein Treppenhaus erreichbaren Wohnungstüren, jeweils mit Bad und Küche – beide an unterschiedliche Mietparteien vermietet.
Der Käufer erwarb das Objekt am 7. April 2022 zum Preis von 675.000 Euro; der notarielle Kaufvertrag bezeichnete es als Zweifamilienhaus. Der Makler stellte anschließend 41.445 Euro in Rechnung. Der Käufer verweigerte die Zahlung mit dem Argument, er habe das Haus für sich und seine Familie erwerben wollen – damit sei es ein Einfamilienhaus, der Maklervertrag wegen Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz unwirksam.
Landgericht Berlin II (Urt. v. 29.08.2024 – 85 O 10/23) und Kammergericht (Beschl. v. 24.04.2025 – 10 U 19/25) gaben dem Makler recht. Der BGH wies die Revision des Käufers zurück.
Was der Halbteilungsgrundsatz regelt
Der Halbteilungsgrundsatz ist in § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB geregelt: Lässt sich ein Makler von beiden Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus eine Provision versprechen, dürfen sich beide nur in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei Unentgeltlichkeit, darf er nach Satz 2 auch von der anderen keine Provision verlangen.
Die Rechtsfolge eines Verstoßes ist scharf: Nach § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB ist der abweichende Maklervertrag unwirksam – nicht etwa auf das zulässige Maß reduziert. Der Makler verliert seinen Provisionsanspruch vollständig, und zwar aus beiden Verträgen.
Drei Anwendungsvoraussetzungen sind zu trennen:
Ebene | Voraussetzung | Fundstelle |
Zeitlich | Maklervertrag nach dem 23.12.2020 geschlossen | § 656c BGB i.V.m. Übergangsrecht |
Persönlich | Erwerb durch einen Verbraucher (§ 13 BGB) | § 656b BGB |
Sachlich | Kaufgegenstand ist Wohnung oder Einfamilienhaus | § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB |
Der Gesetzgeber wollte mit der 2020 eingeführten Regelung verhindern, dass Maklerkosten unter Ausnutzung einer marktbedingt geschwächten Verhandlungsposition unbillig auf private Erwerber abgewälzt werden (BT-Drucks. 19/15827, S. 13 f.). Bei Gewerbeimmobilien und an eine Vielzahl von Parteien vermieteten Wohnhäusern sah er eine vergleichbare Zwangslage nicht.
Im Streitfall standen die zeitliche und die persönliche Ebene außer Streit. Entschieden wurde allein über den sachlichen Anwendungsbereich. Bemerkenswert: Der BGH unterstellte zugunsten des Käufers, dass der Makler mit dem Verkäufer keine gleich hohe Provision vereinbart hatte. Ein Verstoß hätte also vorgelegen – wenn das Objekt ein Einfamilienhaus gewesen wäre.
Die §§ 656a ff. BGB enthalten keine Legaldefinition des Einfamilienhauses. Der BGH hat den Begriff seit seiner Grundsatzentscheidung vom 6. März 2025 (I ZR 32/24, BGHZ 243, 170) über den erkennbaren Erwerbszweck bestimmt: Ein Einfamilienhaus liegt vor, wenn der Erwerb des Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.
Die zweistufige Prüfung des Einfamilienhaus-Begriffs
Daraus ergibt sich eine Prüfung in zwei Stufen.
Stufe 1: Ergibt sich der Wohnzweck aus den objektiven Gegebenheiten?
Maßgeblich ist in erster Linie die Beschaffenheit der Immobilie, daneben der Inhalt des Maklervertrags und sonstige Umstände.
Eine weitere Wohn- oder Gewerbeeinheit ist unschädlich, wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist. Der BGH hat dafür einen quantitativen Maßstab formuliert: Es kommt auf den Gesamteindruck an, in erster Linie auf den Flächenanteil der weiteren Einheit. Von untergeordneter Bedeutung kann bei einem Anteil von etwa einem Fünftel der Gesamtfläche auszugehen sein.
Im entschiedenen Fall machte die Obergeschosswohnung nach dem eigenen Vortrag des Käufers mindestens drei Siebtel der Gesamtwohnfläche aus – deutlich mehr als ein Fünftel. Hinzu kamen die getrennten, über einen separaten Flur erreichbaren Wohnungseingänge sowie jeweils Bad und Küche. Auch die weiteren objektiven Umstände sprachen dagegen: die Vermietung an zwei Parteien, das Inserat als vermietetes Zweifamilienhaus und die Bezeichnung im notariellen Kaufvertrag.
Ergebnis der ersten Stufe: kein Einfamilienhaus.
Stufe 2: Hat der Erwerber seinen Nutzungszweck offengelegt?
Ergibt sich der Wohnzweck nicht aus den objektiven Gegebenheiten, ist es Sache des Erwerbers, ihn dem Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen – und dies im Prozess darzulegen und zu beweisen.
Genau hier scheiterte der Käufer. Das Berufungsgericht stellte fest, dass er zu einer Offenlegung bei Vertragsschluss bereits nichts vorgetragen hatte. Sein Vortrag, er habe die Absicht bei den Besichtigungsterminen und in einem Telefonat mitgeteilt, betraf ausschließlich Zeitpunkte nach Vertragsschluss.
Der eigentliche Kern: Wann ein Mehrfamilienhaus zum Einfamilienhaus wird
Die meisten Kurzberichte zu dieser Entscheidung verkürzen sie auf die Botschaft „zu spät offengelegt, Pech gehabt". Damit geht der eigentlich neue Gehalt verloren.
Der BGH hat in diesem Urteil erstmals ausdrücklich klargestellt, dass der Anwendungsbereich des § 656c BGB auch für objektive Mehrfamilienhäuser offensteht. Der amtliche Leitsatz formuliert das ausdrücklich: Um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB kann es sich auch dann handeln, wenn das Objekt zum Erwerbszeitpunkt objektiv ein Mehrfamilienhaus ist, der Erwerbszweck aber dennoch auf die Nutzung durch einen einzelnen Haushalt gerichtet ist.
Dafür formuliert der Senat allerdings ein neues, bislang nicht ausgesprochenes Korrektiv: Dies setze im Regelfall voraus, dass die objektiven Gegebenheiten eine solche Nutzung als nachvollziehbar erscheinen lassen.
Dieses Nachvollziehbarkeitskriterium ist die praktisch wichtigste Neuerung der Entscheidung – und der BGH hat es im Streitfall bejaht. Seine Begründung ist bemerkenswert konkret: Das Objekt habe – je nach Parteivortrag – eine Gesamtwohnfläche zwischen 140 und 160 Quadratmetern. Da Einfamilienhäuser verbreitet Wohnflächen in dieser Größenordnung aufwiesen, widerspreche es nicht der Lebenserfahrung, dass ein Erwerber ein Objekt dieser Größe zu Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts nutzen wolle.
Der Käufer hat also nicht deshalb verloren, weil sein Objekt ein Zweifamilienhaus war. Er hat verloren, weil er zu spät gesprochen hat. Bei rechtzeitiger Offenlegung hätte der Halbteilungsgrundsatz mit hoher Wahrscheinlichkeit gegriffen – mit der Folge, dass der Maklervertrag unwirksam gewesen wäre und der Makler seine 41.445 Euro nicht hätte verlangen können.
Daraus folgt eine praktische Faustregel für die Bewertung künftiger Fälle:
Objekt | Nachvollziehbarkeit der Einfamilienhaus-Nutzung | Bewertung |
Zweifamilienhaus, 140–160 qm | vom BGH ausdrücklich bejaht | § 656c BGB bei rechtzeitiger Offenlegung anwendbar |
Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung ≈ 1/5 der Fläche | bereits objektiv Einfamilienhaus | § 656c BGB anwendbar, Offenlegung entbehrlich |
Mehrfamilienhaus mit sechs Einheiten, 480 qm | nach Lebenserfahrung fernliegend | § 656c BGB im Regelfall nicht anwendbar |
Warum der Zeitpunkt entscheidet
Die zeitliche Anknüpfung an den Vertragsschluss ist keine formale Härte, sondern folgt aus einem allgemeinen rechtsgeschäftlichen Grundsatz, den der Senat ausdrücklich heranzieht: Die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts ist anhand der im Zeitpunkt seiner Vornahme maßgeblichen Umstände zu beurteilen und kann durch nachträglich eingetretene Umstände grundsätzlich nicht wieder beseitigt werden.
Würde man eine nachträgliche Offenlegung genügen lassen, geriete die Regelung in einen dogmatischen Widerspruch: Zwei bei Abschluss wirksame Maklerverträge würden nachträglich – durch eine einseitige Erklärung des Käufers – unter das Verbot des § 656c Abs. 1 Satz 2 BGB fallen und unwirksam. Der Makler könnte selbst bei erfolgreicher Vermittlung aus keinem der beiden Verträge Provision verlangen.
Praxisfolgen für Käufer
Wer ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus erwerben und selbst bewohnen will, sollte den Nutzungszweck vor dem ersten provisionsrelevanten Kontakt offenlegen – nicht erst bei der Besichtigung.
Konkret:
Vor Anforderung des Exposés per E-Mail offenlegen. Der Vertragsschluss kann bereits mit der Exposé-Anforderung konkludent erfolgen. Die E-Mail muss diesem Schritt zeitlich vorausgehen.
Formulierung eindeutig halten. Ein Baustein: „Ich weise vorab darauf hin, dass ich das Objekt ausschließlich zu Wohnzwecken meines Haushalts erwerben und nach Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse als Einfamilienhaus nutzen möchte."
Nachweis sichern. Gesendete E-Mail archivieren, bei Portalkontakt Screenshot des Nachrichtenverlaufs. Die Darlegungs- und Beweislast liegt beim Erwerber.
Plausibilität mitliefern. Da der BGH Nachvollziehbarkeit verlangt, hilft ein Hinweis auf Haushaltsgröße und Gesamtwohnfläche – besonders bei größeren Objekten.
Bereits gezahlte Provision prüfen lassen. Wurde bei rechtzeitiger Offenlegung dennoch eine asymmetrische Provision vereinbart, ist der Maklervertrag nach § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam. Gezahlte Beträge können dann nach Bereicherungsrecht zurückgefordert werden. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
Praxisfolgen für Makler und Verkäufer
Für Makler ergibt sich aus der Entscheidung eine klare Handlungsanweisung. Meldet ein Interessent für ein Mehrfamilienhaus vor Vertragsschluss Eigennutzungsabsichten an, bestehen drei Wege: die Provisionsstruktur mit dem Verkäufer an § 656c BGB anpassen, einen weiteren Maklervertrag mit dem Verkäufer schließen – oder den Abschluss mit dem Interessenten ablehnen.
Der BGH formuliert zudem eine Verhaltensempfehlung für den Portalfall: Ist trotz vorheriger Offenlegung ein § 656c-widriger Vertrag zustande gekommen, liegt es im eigenen Interesse des Maklers, vorerst keine Maklerleistungen zu erbringen und zunächst mit beiden Hauptvertragsparteien wirksame Vereinbarungen zu treffen. Wer stattdessen weiterarbeitet, riskiert den vollständigen Verlust des Provisionsanspruchs.
Ebenso wichtig ist die Kehrseite: Bei Objekten, die objektiv keine Einfamilienhäuser sind, bleiben asymmetrische Provisionsvereinbarungen zulässig. Die verbreitete Praxis, Mehrfamilienhäuser mit reiner Käuferprovision zu vermarkten, wird durch die Entscheidung nicht in Frage gestellt – sie steht nur unter dem Vorbehalt einer rechtzeitigen Erwerbszweck-Mitteilung.
Für Verkäufer liegt die Konsequenz im Vermarktungsprozess. Wird ein Zweifamilienhaus in einer Größenordnung angeboten, die auch als Einfamilienhaus plausibel ist, kann eine Selbstnutzungsanzeige des Interessenten die gesamte Provisionsstruktur verschieben. Die Frage sollte in der Maklervereinbarung antizipiert werden – etwa durch eine Klausel, die für diesen Fall eine Anpassung vorsieht.
Was die Entscheidung offenlässt
Drei Fragen bleiben ungeklärt und sind für die weitere Entwicklung erheblich:
Wo verläuft die Grenze der Nachvollziehbarkeit?
Der BGH nennt 140 bis 160 Quadratmeter als unbedenklich. Bei welcher Größe, Einheitenzahl oder baulichen Struktur die Selbstnutzung als lebensfremd gilt, ist offen. Zu erwarten sind Instanzentscheidungen, die den Maßstab differenzieren.
Was gilt bei Erwerb zur späteren Zusammenlegung?
Wer zwei Einheiten baulich zu einer verbinden will, verfolgt einen Wohnzweck, der sich erst nach Umbau realisiert. Die Entscheidung äußert sich dazu nicht ausdrücklich; der Wortlaut („beabsichtigte Nutzung") spricht dafür, dass es auf die Absicht ankommt, nicht auf den baulichen Zustand.
Welche Form muss die Offenlegung haben?
Der BGH verlangt lediglich Erkennbarkeit. Da § 656a BGB für den Maklervertrag Textform anordnet, spricht viel dafür, auch die Offenlegung in Textform zu dokumentieren – schon aus Beweisgründen.
Häufige Fragen
Gilt der Halbteilungsgrundsatz bei einem Zweifamilienhaus?
Grundsätzlich nicht, da ein Zweifamilienhaus objektiv kein Einfamilienhaus ist. Er kann aber greifen, wenn der Käufer das Objekt als Einfamilienhaus nutzen will, diese Nutzung nach den objektiven Gegebenheiten nachvollziehbar ist und er den Zweck spätestens bei Abschluss des Maklervertrags offenlegt.
Wann muss ich dem Makler meine Nutzungsabsicht mitteilen?
Spätestens bei Abschluss des Maklervertrags, also in der Regel vor Anforderung des Exposés. Eine Mitteilung beim Besichtigungstermin oder in einem späteren Telefonat ist nach dem BGH-Urteil vom 16. Juli 2026 zu spät.
Ist eine Einliegerwohnung für die Einordnung als Einfamilienhaus schädlich?
Nein, sofern sie von untergeordneter Bedeutung ist. Der BGH orientiert sich am Flächenanteil und hält einen Anteil von etwa einem Fünftel der Gesamtfläche für unschädlich.
Was passiert, wenn der Makler gegen den Halbteilungsgrundsatz verstößt?
Der Maklervertrag ist nach § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam. Der Makler verliert seinen Provisionsanspruch vollständig, und zwar gegenüber beiden Kaufvertragsparteien. Bereits gezahlte Provision kann zurückgefordert werden.
Wer muss die rechtzeitige Offenlegung beweisen?
Der Erwerber. Er trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er dem Makler den Wohnzweck spätestens bei Vertragsschluss erkennbar gemacht hat.
Fazit
Die Entscheidung des I. Zivilsenats verschiebt den Streitpunkt vom Objekt auf den Zeitpunkt. Ob ein Haus zwei Wohneinheiten hat, entscheidet nicht mehr allein über die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes – entscheidend ist, wann der Erwerber spricht. Für Käufer bedeutet das: Eine E-Mail, wenige Zeilen lang, vor der Exposé-Anfrage versandt, kann über eine fünfstellige Provisionslast entscheiden.
Verfasser: Noah Osuji, Rechtsanwalt, Kanzlei Osuji, Tätigkeitsschwerpunkt Immobilienrecht.
Stand: 4. August 2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum genannten Datum wieder und ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall.
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